MDM 그룹, 동탄 신도시 초대형 헬스케어 복합단지 프로젝트 리츠로 개발
MDM 그룹, 동탄 신도시 초대형 헬스케어 복합단지 프로젝트 리츠
1. MDM 헬스케어 복합단지 개발사업 개요
부동산 시행사인 MDM 그룹이 동탄 신도시 초대형 헬스케어 복합단지 개발사업을 추진합니다. 이번 프로젝트의 가장 큰 특징은 국내 제1호 프로젝트 리츠(Project REITs) 사업구조로 진행된다는 점입니다.
가. 사업개요
- 위치: 경기도 화성시 동탄2신도시 (화성시 목동 산89-1)
- 사업 방식: 프로젝트 리츠(2025년 부동산투자회사법 개정으로 신설)
- 사업시행자: 엠디엠위탁관리부동산투자회사
- 대지면적: 186,487㎡
- 계획내용: 오피스텔 1,128실 / 노인복지주택 2,867실
2. 프로젝트 리츠란?
가. 프로젝트 리츠의 정의
'프로젝트 리츠(Project REITs)'는 2025년 11월 28일 시행된 「부동산투자회사법」 개정을 통해 도입된 개발 특화형 리츠입니다. 핵심은 기존 PFV(프로젝트금융투자회사) 중심의 개발금융 구조를 자기자본·공시·감독 체계가 갖춰진 리츠 구조로 전환한 것입니다.
나. 법적 근거
- 법률: 부동산투자회사법 개정
- 시행일: 2025년 11월 28일
- 관할: 국토교통부
다. 법률 개정에 따른 프로젝트 리츠의 핵심 특징
(1) 설립신고로 개발 착수 가능
기존 리츠는 영업인가나 등록이 필요했지만, 프로젝트 리츠는 설립신고만으로 개발사업을 시작할 수 있습니다.
설립신고 요건
- 자본금 50억 원 이상
- AMC(자산관리회사) 및 자산보관 위탁계약 체결
- 법정 설립요건 충족
- 설립등기일부터 6개월 이내 신고 (국토부는 20일 이내 수리 통지)
(2) 개발 완료 후 일반 리츠로 전환
프로젝트 리츠는 준공(사용승인·준공검사) 이후 18개월 이내에 영업인가를 받거나 등록하여 운영 단계에서 일반 리츠의 규율을 받게 됩니다.
(3) 개발기간 중 행위 간주 규정
설립신고만으로도 다음 업무를 영업인가를 받은 것으로 간주합니다
- 현물출자(토지·건물)
- 업무위탁
- 차입 및 사채발행
- 자산보관 위탁
(4) 투자자 보호 장치
- 사업투자보고서 제출 의무
- 금융사고 및 부실자산 공시
- 위법행위 시 시정명령 가능
(5) 현물출자 세제 혜택
프로젝트 리츠의 가장 큰 장점 중 하나는 현물출자 시 세제 혜택입니다. 2025년 세제개편안에는 토지·건물을 프로젝트 리츠에 현물출자할 경우 양도세와 법인세를 주식 처분 시까지 이연하는 특례가 신설되었습니다.
이를 통해 브릿지론으로 토지를 매입하면서 레버리지가 급증하는 기존 PF 구조의 위험성을 완화할 수 있습니다.
3. MDM그룹 헬스케어 복합단지 프로젝트 리츠 사업의 의의
가. 부동산 개발금융 패러다임 전환
이번 프로젝트는 국내 헬스케어 부동산 개발에 프로젝트 리츠를 적용한 선도 사례가 될 것으로 기대됩니다. 전통적인 PF 방식의 한계를 극복하고, 보다 안정적이고 투명한 개발금융 모델을 제시합니다.
나. PF 리스크 완화
최근 몇 년간 부동산 PF 부실 문제가 사회적 이슈로 부각되었습니다. 프로젝트 리츠는 다음과 같은 방식으로 PF 리스크를 완화합니다.
- 자기자본 비율 강화: 최소 50억 원 이상의 자본금 요구
- 현물출자 활성화: 세제 혜택을 통한 에쿼티 확대
- 투명한 공시체계: 투자자 보호를 위한 정기 보고 의무
다. 개발이익의 사회적 분산
프로젝트 리츠 구조는 개발이익이 소수의 시행사에 집중되는 것이 아니라, 투자자들에게 분산될 수 있는 구조입니다. 특히 지역주민이나 소액투자자도 참여할 수 있는 기회를 제공합니다.
라. 정부 정책과의 부합
정부는 2025년 6월 보도자료를 통해 용산국제업무지구, 3기 신도시, 인천 도심복합사업 등에서 리츠 방식 개발을 본격화하겠다고 발표했습니다. MDM 그룹의 이번 프로젝트는 이러한 정부 정책 방향과 일치합니다.
4. 예상 문제점
프로젝트 리츠는 새로운 제도인 만큼, 실제 사업 추진 과정에서 여러 과제와 문제점이 예상됩니다.
가. 제도 초기 단계의 불확실성
프로젝트 리츠는 2025년 11월 시행된 신설 제도입니다. 아직 실제 사례가 축적되지 않아 다음과 같은 불확실성이 존재합니다.
- 설립신고 심사 기준의 구체화 필요
- 준공 후 인가/등록 전환 과정의 실무 가이드라인 부재
- 분쟁 발생 시 해석 기준 미비
나. 높은 자본금 요구
프로젝트 리츠는 최소 50억 원 이상의 자본금을 요구합니다. 이는 중소 시행사에게는 높은 진입장벽으로 작용할 수 있습니다. MDM 그룹은 대형 시행사로서 이를 충족할 수 있지만, 업계 전반의 프로젝트 리츠 활성화를 위해서는 자본 조달 방안이 중요합니다.
다. 현물출자 실행의 어려움
세제 혜택이 도입되었지만, 실제로 토지나 건물을 현물출자하는 과정에서 다음과 같은 문제가 발생할 수 있습니다.
- 감정평가 이슈: 현물출자 자산의 공정가액 산정 시 이해관계자 간 견해 차이
- 채권자 동의: 기존 담보권이 설정된 자산의 경우 금융기관 동의 필요
- 세무 듀딜리전스: 과세이연 적용 요건 충족 여부 검토 필수
라. 18개월 전환 기한의 압박
준공 후 18개월 이내에 일반 리츠로 전환해야 합니다. 이 기간 내에 다음을 완료해야 합니다.
- 운영 자산 안정화
- 임대 계약 체결 및 임대료 확정
- 자산운용 계획 수립
- 영업인가 또는 등록 서류 준비
대규모 헬스케어 복합단지의 경우, 병원·요양시설 등의 입주와 안정화에 시간이 소요되므로 18개월은 촉박한 기한일 수 있습니다.
마. 공시 및 보고 의무 부담
프로젝트 리츠는 투자자 보호를 위해 사업투자보고, 금융사고 공시 등의 의무가 있습니다. 이는 투명성 확보 측면에서는 긍정적이지만, 시행사 입장에서는 다음과 같은 부담으로 작용합니다.
- 정기 보고 및 공시 업무 증가
- 전문 인력 및 시스템 구축 필요
- 정보 공개로 인한 경쟁사 노출 우려
바. 헬스케어 시설 특수성
헬스케어 복합단지는 일반 상업용 부동산과 달리 다음과 같은 특수성이 있습니다.
- 인허가 복잡성: 의료법, 약사법, 건축법 등 다양한 법규 준수 필요
- 운영 전문성: 병원, 요양시설 등은 부동산 개발뿐 아니라 운영 노하우 필수
- 장기 투자 특성: 의료기관 안정화까지 시간 소요, 단기 수익 실현 어려움
5. 결론: 새로운 개발금융 모델의 시작
프로젝트 리츠라는 혁신적인 사업구조를 통해 다음과 같은 성과를 기대할 수 있습니다.
가. 긍정적 전망
- PF 시장 안정화 기여: 자기자본 기반 강화로 레버리지 리스크 감소
- 투자자 보호 강화: 투명한 공시체계와 감독 장치
- 개발이익의 사회적 분산: 소액투자자 참여 기회 확대
나. 성공을 위한 과제
물론 프로젝트 리츠가 신설 제도인 만큼, 다음 과제들을 면밀히 검토하고 대응해야 합니다.
- 충분한 자본금 확보 및 현물출자 전략
- 18개월 전환 기한 내 안정화 계획
- 헬스케어 시설 인허가 및 운영 전문성 확보
- 투명한 공시 및 보고 체계 구축
- 세무·법무 듀딜리전스 철저히 수행
다. 업계에 주는 시사점
MDM 그룹의 이번 프로젝트는 단순히 하나의 개발사업을 넘어, 부동산 업계 전체에 새로운 방향성을 제시합니다. 기존 PF 방식의 한계를 극복하고, 보다 안전하고 지속 가능한 부동산 생태계를 구축하는 데 기여할 것입니다.
본 사업이 성공적으로 완료되고 안정적으로 운영된다면, 이는 프로젝트 리츠 제도의 유효성을 입증하는 중요한 사례가 될 것입니다. 부동산 개발업계는 물론, 투자자와 지역사회 모두가 주목하는 프로젝트로서, 그 성과를 기대해봅니다.
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